Immobilien oder Liegenschaften
Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist es "unbewegliches Gut", woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.
Der Besitz von "Grund und Boden" und sein neueres Analogon des Wohnungseigentums gilt als sichere Angelegenheit, da genaue Regelungen bestehen. Ertragsmäßig sind Immobilien hingegen weitaus schwieriger einzuschätzen.
Deshalb gibt es einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.
Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern
Wegen ihrer "Unbeweglichkeit" unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:
1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z.B. die Belehnbarkeit, siehe Hypothekarkredit) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.
Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft und vom sog. Hebesatz (Prozentsatz) ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG).
Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren auch eine prozentuelle Grunderwerbsteuer an.
Baurecht und Regelungen in Gebirgsländern
Das sog. Baurecht bietet die Möglichkeit, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu errichten. Häufig ist das Baurecht auf 50 Jahre, maximal auf 99 Jahre begrenzt, was mit der Nutzungsdauer betrieblicher Gebäude gut vereinbar ist. Im Süden des deutschen Sprachraums werden solche im Baurecht errichtete Gebäude auch Luftkeuschen genannt, obwohl sie in Städten das Ausmaß eines ganzen Häuserblocks annehmen können.
In Gebirgsländern bestehen - je nach Bundesland bzw. Kanton - spezielle Regelungen zum Schutz der alpinen Infrastruktur, der Bodenwirtschaft und teilweise auch des Fremdenverkehrs. Sie können den Grunderwerb und die Bewirtschaftung betreffen, die minimale Grundstücksgröße und bei Bergbauern auch das Versorgungs- und Erbrecht. Überdies gibt es sog. Weiderechte (z.B. zwischen einzelnen Gemeinden in Nord- und Südtirol), die gemeinschaftlich nutzbare Allmende und andere lokale Regelungen.
Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage
Da ein großer Bestand an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Beispiel hierfür ist das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude.
Wenn eine Immobilie weniger der direkten Nutzung (im Sinne ihres Gebrauchwertes) dient, sondern vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten. Liegenschaften sind weitgehend resistent gegen Inflation, weil ihr Wert als "nicht vermehrbares Gut" langfristig steigende Tendenz hat. Mittelfristig hängt der Wert von Immobilien annähernd mit dem Baukostenindex zusammen.
Wertentwicklung von Immobilien
Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende Unterteilungen sind üblich:
1. keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
2. beabsichtige Nutzung (Bauerwartungsland)
3. rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
4. vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
5. erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
6. bestehende Nutzung (genutzter Bau)
7. nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)
Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe, wenn Sanierungen erforderlich sind oder Altlasten bestehen.
Auch die Nähe von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den Wert meist günstig aus. Bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet oder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen als Öffentliches Gut abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen kann.
Wertmindernd sind hingegen Immissionen, ein hoher Lärmpegel oder Altlasten - z.B. wenn auf dem Grundstück vorher eine Tankstelle stand und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, weil dann meist ein Bauverbot erlassen wird. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.
Grundbesitz
Grundbesitz ist der Besitz von Land, d.h. von Grundstücken oder bebauten Liegenschaften. Meistens ist jedoch mit "Besitz" das Eigentum gemeint, weil die Umgangssprache zwischen den beiden Begriffen nur selten unterscheidet. In diesem Sinn meint also das Wort Grundbesitzer den oder die Grundeigentümer.
Teilweise wird das Wort Grundbesitz auch einschränkend verstanden, d.h. nur für unbebaute Liegenschaften.
Eintragung im Grundbuch
In den meisten Staaten wird der Grundbesitz (das Eigentum an Liegenschaften) durch entsprechende Eintragung im Grundbuch dokumentiert. In Deutschland, Österreich und anderen Staaten hat erst diese grundbücherliche Durchführung („Einverleibung“) konstitutive Wirkung. Die Grundbücher werden vom jeweiligen Grundbuchamt (in Österreich Grundbuchgericht) geführt und mit einer gewissen Vorlaufzeit aktuell gehalten. Bei Änderungen des Grenzverlaufes oder bei Grundstücksteilungen wird eng mit dem Kataster- bzw. Vermessungsamt zusammengearbeitet.
Beim Verkauf/Kauf eines Grundstücks wird die Eigentumsübertragung noch nicht mit dem Kaufvertrag wirksam, sondern erst mit der sog. Auflassung bzw. der Aufsandungserklärung. Die Besitz- und Belastungsverhältnisse können im Regelfall im Grundbuch eingesehen und in Form eines Grundbuchsauszugs angefordert werden.
Grundbesitz kann man beleihen (Belehnung), d.h. als Sicherheit für einen Kredit benützen. Bei diesem Vorgang wird im Grundbuch eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen, die dem Gläubiger einen bevorzugten Zugriff auf den Grundbesitz gibt, falls der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Im Gegenzug erhält der Schuldner vergünstigte Konditionen beim Darlehen; der Zinssatz bei Hypothekarkrediten ist günstiger als z.B. bei Personalkrediten, weil die Sicherheit für die kreditgebende Bank oder Sparkasse größer ist.
In vielen Ländern war Grundbesitz historisch nicht veräußerlich, sondern wurde vom König zum Lehen gegeben, blieb aber Eigentum des Königs. Veräußerlichkeit und Vererbbarkeit ergaben sich in einigen Ländern vom Rechtsverständnis her erst relativ spät, bis dahin wurde zum Teil mit rechtlichen Hilfskonstrukten gearbeitet, was zu vielen Eigentümlichkeiten führte, die vor allem in angelsächsisch geprägten Rechtstraditionen auffällig sind. Im Englischen spiegelt sich das historische Verständnis beispielsweise in dem Begriff real estate („königlicher Besitz“, heute Grundbesitz generell) wieder.
Grundbesitz spielt in den klassischen Wirtschaftswissenschaften eine elementare Rolle neben der Arbeit und dem Kapital, so beispielsweise bei Karl Marx und Adam Smith. Die katholische Soziallehre und andere Anschauungen verknüpfen größeren Grundbesitz mit einer moralischen Verantwortung gegenüber der Mitwelt, ähnlich wie die Umweltbewegungen im Sinne von Bewahrung der Schöpfung.
Im Flachland ist das Grundeigentum durchschnittlich großräumiger (mit größeren Grundflächen ausgestattet) als in gebirgigen Regionen, was hauptsächlich durch die Geländeneigung und die Form der Bewirtschaftung bedingt ist. Im Gebirge bestehen oft - je nach Bundesland bzw. Kanton - spezielle Regelungen zum Schutz der alpinen Infrastruktur, der Bodenwirtschaft und teilweise auch des Fremdenverkehrs. Eine große Rolle spielen hier auch Wegerechte und andere Servitute wie das Weide- und das Wasserrecht. Weitere Regelungen zum Grundbesitz enthält der Artikel Immobilie.
Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Gesamtfinanzierung für eine nicht bewegliche Sache, nämlich ein Grundstück sowie dessen Bestandteile und Zubehör (siehe auch Immobilie) dar.
Die Immobilenfinanzierung ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung von Bauwerken. Es wird zwischen den Eigenmitteln bzw. dem Eigenkapital und dem Fremdfinanzierungsanteil oder Fremdkapital unterschieden.
Zur Fremdfinanzierung von Immobilien können u.a. Bank- bzw. Hypothekenbankdarlehen, Bausparverträge, Verwandtschafts- oder Gesellschaftskredite verwendet werden. Das Darlehen wird mit einem Grundpfandrecht, auf einem Beleihungsobjekt, abgesichert. Die Kunst der Finanzierungskonzeption besteht in der Mischung unter Berücksichtigung aller Verfügungs- und Fördermöglichkeiten, minimierter Finanzierungskosten, der Besicherung, der steuerlichen Optimierung und der abgestimmten Laufzeiten.
Größere, nicht privat genutzte Objekte werden überwiegend aus den Eigenmitteln der öffentlichen Hand, von Immobilienfonds, Unternehmen oder von Leasing- bzw. Kapitalanlagegesellschaften finanziert. Bei der Entwicklung derartiger Projekte kommen auch Spezialfinanzierungen wie z.B. Mezzaninkapital mit Equity Kicker, Participating-Mortgage-Finanzierungen oder Joint-venture-Finanzierungen zum Einsatz, bei denen die Kapitalgeber für das Risiko aus ihrem ungesicherten Teil der Finanzierung zusätzlich eine Beteiligung am Projektgewinn erwarten.
Hypothekenbank
Hypothekenbanken sind bzw. waren privatrechtliche Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, inländische Grundstücke zu beleihen und auf Grund der erworbenen Hypotheken Schuldverschreibungen (Hypothekenpfandbriefe) auszugeben, Darlehen an inländische Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts oder gegen Übernahme der vollen Gewährleistung durch eine solche Körperschaft oder Anstalt zu gewähren (Kommunaldarlehen) und auf Grund der erworbenen Forderungen Schuldverschreibungen (Kommunalschuldverschreibungen bzw. Öffentliche Pfandbriefe) auszugeben.
Dies war die Definition einer Hypothekenbank nach dem Hypothekenbankgesetz, § 1. Hiernach waren Hypothekenbanken sog. Spezialkreditinstitute, die einer besonderen Aufsicht und einer sog. Geschäftskreisbegrenzung unterlagen. Allerdings ist das Hypothekenbankgesetz seit dem 19. Juli 2005 außer Kraft gesetzt. Der Begriff 'Hypothekenbank' hat damit seit dem keine rechtliche Bedeutung mehr.
Das Hypothekenbankgesetz ist (gemeinsam mit dem Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditanstalten (ÖPG) und dem Gesetz über Schiffspfandbriefbanken (SchBG)) am 19. Juli 2005 durch das Pfandbriefgesetz abgelöst worden. Mit dieser einheitlichen Rechtsgrundlage ist das Spezialbankprinzip und die Geschäftskreisbegrenzung der Institute entfallen. Allerdings unterliegt das Pfandbriefgeschäft nach wie vor einer besonderen Aufsicht durch die BaFin. Als erste Geschäftsbank hat 2005 die SEB AG eine Lizenz der BAFIN zur Emission von Pfandbriefen erhalten und daraufhin ihre bisherige Hypothenkenbank auf das Mutterinstitut verschmolzen.
Etwa 30 Pfandbriefbanken (viele von ihnen frühere Hypothekenbanken) haben sich im Verband deutscher Pfandbriefbanken zusammengeschlossen
Real estates or real estate properties
A real estate or a real estate is inclusive a property on it of buildings present and their accessories. It is legally seen “immovable property”, from where also the word real estate is derived: Latin in-mobilis for a not mobile thing.
The possession of “reason and soil” and its newer analogue of the residential property is considered than safe affair, since exact regulations exist. Real estates are by far more difficult yield moderate however to estimate.
Therefore there are some branches of profession of the real estate economy, which specialized in real estate properties, buildings and the property market: Building management, Geodäten and other civil technicians, real estate agents and reality offices, mortgage banks, real estate funds, insurance and not least the Federal Institution for tasks of real estate.
Purchase, property, rights and taxes
Because of their “immobility” real estates are subject to use etc. other legal regulations than mobile goods regarding acquisition of property. The purchase and the transfer of title of a property require three procedures:
1. a notarially recorded sales contract
to 2. the notarially recorded agreement over the passage of title (conveyance, in Austria Aufsandungserklärung), see also abstraction principle (separation from sales contract and conveyance),
3. and the entry of the new owner into the land register.
Real estates can be loaded with rights like mobile things. To such rights belong in particular mortgage liens (e.g. the Belehnbarkeit, see mortgage credit) and different easements. This rights of way can be, regulations to the water law or other easements.
For properties real estate tax is to be usually paid, which is a local rate. Their height depends on the unit value of the real estate and on the so-called rate of assessment (percentage). Exceptions of the tax liability apply to properties, for public, charitable, religious and scientific purposes serve (see §§ 3, 4 GrStG).
With the purchase of land also a prozentuelle results purchase of land-expensively beside land register and other fees.
Building law and regulations in mountain countries
The so-called building law offers the possibility of establishing on strange reason a building. Frequently the building law is maximally limited to 99 years to 50 years, which with the service life of operational buildings is well compatible. In the south of the German linguistic area such buildings also Luftkeu established in the building law are called, although they can accept the extent of a whole house block in cities.
In mountain countries - depending upon Land of the Federal Republic and/or canton - special regulations exist for the protection of the alpine infrastructure, the soil economy and partly also the tourism. They can concern the purchase of land and the management, which also supply minimum property size and with mountain peasants and vomit. Besides there is so-called pasture right (e.g. between individual municipalities in north and South Tyrol), the jointly usable common land and other local regulations.
Real estates in enterprises and as investment of funds
Since a large existence of real estates is in the property from enterprises, an active and result-oriented management of enterprise real estates gained in the last years strongly significance (Corporate material Estate management). Example for this is the professional Facility management of objects or the project development of unused properties or older inventory buildings.
If a real estate serves less the direct use (in the sense of its customs value), but primarily as investment of funds, also the value development is to be considered during a longer period apart from its yield by letting or farm lease. Real estate properties are to a large extent resistant to inflation, because its value does not have tendency rising on a long-term basis as “increasable property”. Medium-term the value of real estates is connected approximately with the construction cost index.
Value development of real estates
In order to be able to regard the value development of real estates, one must divide it into different categories. The following partitionings are usual:
1. no real estate-economical use (agriculture or forestry)
2. intend use (future building site)
3. legally secured use (dedicated development land)
. use prepared 4 (already parzelliert and opened)
5. first use (still unused new building)
6. existing use (used building)
7. any longer not existing use (emptying and),
Generally can be assumed the value of a real estate in the first five stages increases continuously. The transition from first to the second and third stage is usually accompanied of the proportionally highest increases in value. In the sixth stage mostly a depreciation sets and in the sieved stage reduces the value strongly, perhaps even under the level of the first stage, if reorganizations are necessary or refuse dumps exist.
Also the proximity of schools, health and leisure facilities affects the value usually favorably. With first development as construction site or development land however a basic strip must be retired as public property, so that the municipality can build roads and lines.
Depreciating are however immissions, a high noise level or refuse dumps - e.g. if on property a gas station stood before and the soil is contaminated thereby. Also a classification as protected area can be depreciating, because a building prohibition will then usually issue. Depreciations or - increases can be also consequence of a political decision (for example building of an airport or a motorway). The value development depends then on the use possibilities of property before and after such a decision.
Landed property
Landed property is the possession of country, i.e. of properties or cultivated real estate properties. However the property is mostly meant with “possession”, because the colloquial language differentiates only rarely between the two terms. In this sense thus the word basic owner means that or the property owners.
The word landed property is partly understood also restrictivy, i.e. only for vacant real estate properties.
Entry in the land register
In most states the landed property (the property at real estate properties) is documented by appropriate entry in the land register. In Germany, Austria and other states only this grundbücherliche execution („incorporation “) has konstitutive effect. The land registers are led from the respective land register office (in Austria land register court) and kept current with a certain lead time. On changes of the course of the border or with property divisions with the land register and/or land surveying office one co-operates closely.
With the sales/purchase of a property the transfer of title becomes effective not yet with the sales contract, but only with the so-called conveyance and/or the Aufsandungserklärung. The possession and load conditions can be seen as a rule in the land register and be requested in form of a land register excerpt.
Landed property knows one beleihen (Belehnung), i.e. when for a credit use security. During this procedure in the land register a land charge or a mortgage is registered, which gives preferential access to the landed property to the creditor, if the debtor does not follow his obligations. In response the debtor receives to vergünstigte conditions with the loan; the interest rate with mortgage credits is more favorable than e.g. with personal loans, because security for the credit-giving bank or savings bank is larger.
In many countries landed property was historically not for sale, but from the king to the Lehen was given, remained however property of the king. Alienability and leaving barness resulted in some countries from the right understanding only up to then partially with legal Hilfskonstrukten were relatively late, worked, which led to many peculiarnesses, which are remarkable particularly in anglo-saxon coined/shaped right traditions. In English the historical understanding is reflected for example in the term material estate („royal possession “, today landed property generally) again.
Landed property plays an elementary role beside the work and the capital in the classical economic science, so for example with Karl Marx and Adam Smith. The catholic social teachings and other opinions link larger landed property with a moral responsibility opposite the Mitwelt, similarly as the environmental movements in the sense of retaining the creation.
In the flat country the real property is on the average more spacious (equipped with larger surface areas) than in gebirgigen regions, which is due mainly to the Geländeneigung and the form that management. In the mountains - depending upon Land of the Federal Republic and/or canton - special regulations exist for the protection of the alpine infrastructure, the soil economy and often partly also the tourism. A large role here also rights of way and other easements play like the feasting and the water law. The article real estate contains further regulations to the landed property.
Real estate financing
A real estate financing represents a total financing for a not mobile thing, i.e. a property as well as its components and accessories (see also real estate).
The Immobilenfinanzierung is a substantial component for the establishment of buildings. Between own resources and/or own capital funds and the outside financing portion or outside capital is differentiated.
For the outside financing of real estates can be used among other things bank and/or mortgage bank loans, savings agreements for building purposes, relationship or society credits. The loan is secured with a mortgage lien, on a lending object. The art of the financing conception exists in the mixture with consideration of all order and promotion possibilities, minimized financing expenses, the provision of security, the fiscal optimization and the co-ordinated running times.
Larger, privately not used objects are financed predominantly from own resources of the public hand, by real estate fund, enterprise or by leasing and/or Kapitalanlagegesellschaften. With the development of such projects also Spezialfinanzierungen are used like e.g. Mezzaninkapital with Equity kickers, Participating Mortgage financings or Joint venture financings, with which the financial sources for the risk from their unsecured part of the financing expect additionally a participation in the project gain.
Mortgage bank
Mortgage banks are and/or were credit institutes under private law, whose business concern is directed to beleihen domestic properties and spend due to the acquired Hypotheken debenture bonds (mortgage certificates), loans at domestic bodies and institutes of the public right or against assumption of the full guarantee by such an body or institute to grant (local loans) and due to the acquired demands debenture bonds (local debenture bonds and/or public mortgage bonds) spend.
This was the definition of a mortgage bank after the mortgage bank legislation, § 1. From this mortgage banks were so-called special credit institutes, which were subject to a special supervision and a so-called line of business delimitation. However the mortgage bank legislation is repealed set since 19 July 2005. The term “mortgage bank” does not have thereby since that a legal meaning more.
The mortgage bank legislation is (common with the law over the mortgage bonds and debenture bonds of public loan corporations (ÖPG) used and the law over bottomry bond banks (SchBG)) replaced on 19 July 2005 by the mortgage bond law. With this uniform legal basis the special bank principle and the line of business delimitation of the institutes were void. However the mortgage bond business is subject still to a special supervision by the BaFin. As the first clearing bank 2005 received the SEB AG a license of the BAFIN to the emission from mortgage bonds and thereupon their past Hypothenkenbank on Mutterinstitut merged.
About 30 mortgage bond banks (many mortgage banks earlier of them) united in the federation of German mortgage bond banks |
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